시행사가 보장한 임대수익보장금은 과세 대상일까?

최근 상가 분양시장이 얼어붙으면서 시행사측에서 수분양자(매수자)에게 임대수익보장 약정을 제공하는 경우가 종종 있습니다. 

 

임대수익보장이란, 상가를 분양받은 후 임차인을 구하지 못한 상황이라도 일정기간 동안 시행사에서 약정된 금액을 월세의 성격으로 지급하는 부분으로서 국세청에서 사전답변이 나와 내용 공유합니다. 

 

[ 요 지 ]

신청인이 시행사로부터 상가를 분양 취득하면서 시행사와 임대수익보장 약정을 체결하여 보증기간 동안 매월 지급받는 임대수익보장금 중 임대차계약 체결 전에 해당하는 보장금은 시행사에 대한 용역의 공급이 없이 지급받는 금액에 해당하는 경우 과세대상아님

[ 답변내용 ]

신청인이 시행사로부터 상가를 분양 취득하면서 비주거용 건물 임대업으로 사업자등록을 하고, 시행사와 임대수익보장 약정을 체결하여 보증기간 동안 매월 지급받는 임대수익보장금 중 임대차계약 체결 전에 해당하는 보장금이 시행사에 대한 용역의 공급이 없이 지급받는 금액에 해당하는 경우 ｢부가가치세법｣ 제4조에 따른 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니하는 것입니다.

 

본건에 대한 결론만 보면, 주택이 아닌 건물 임대업으로 사업자등록을 하고, 시행사와 임대수익 보장 약정을 체결하여 보증기간 동안 시행사에 대한 용역의 공급이 없이 지급받는 금액에 해당하는 경우, 부가세법상 과세대상에 해당하지 않는다고 보고 있습니다. 

여기서 중요한 부분은 사전 약정과 용역의 공급 없이가 아닐까 생각됩니다. 

현행 부가세법에서는 재화(물건)의 무상 제공에 대해서는 과세대상으로 보고 있으나, 용역의 무상공급에 대해서는 과세 대상이 아닌 것으로 하고 있습니다. 따라서 위 경우 사전 약정에 의해 지급받는 금액은 이를 용역의 무상 제공으로 보아 과세대상이 아닌것으로 해석한 것으로 보입니다. 

 

다만 과세 대상 여부는 민감한 사항이기 때문에 실제 약정서 등 추가 검토하여 판단하는게 맞다고 보여집니다.